CCU シンポジウム 2024報告
マンションにおける外部管理方式に関するガイドライン
2024 年 11 月 29 日 （ 金 ）開催
CCU シンポジウム 2024 記録動画全編
一 般 社 団 法 人 ク リ ー ン コ ン サ ル タ ン ト 連 合 会 ・ 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 共 催 企 画
後援：N P O 法 人 日 本 住 宅 管 理 組 合 協 議 会／N P O 法 人 横 浜 マ ン シ ョ ン 管 理 組 合 ネ ッ ト ワ ー ク／国 土 交 通 省 住 宅 局 ／一 般 社 団 法 人 日 本 マ ン シ ョ ン 管 理 士 会 連 合 会／J I A 日 本 建 築 家 協 会 関 東 甲 越 支 部 メ ン テ ナ ン ス 部 会／m a r t a 一 般 社 団 法 人 マ ン シ ョ ン リ フ ォ ー ム 技 術 教 会／M U マ ン シ ョ ン ・ ユ ニ オ ン 保 全 設 計 協 同 組 合／U R D 建 築 再 生 総 合 設 計 協 同 組 合
会場質問・回答
シンポジウム参加者から寄せられた多数の質問へ、各登壇者が文章形式で回答したものを以下に公開します。
国土交通省 住宅局 参事官（マンション・賃貸住宅担当）付
企画専門官 歌代純平 氏への
質問・回答
国土交通省 歌代純平 氏 基調講演
1 – 1頁 – ②
質問 ： 資料35頁最下段の区分所有法制の見直しスケジュールに関してですが、「速やかに法案提出」以降の予定をご教示願います。（具体的には、法案の成立時期、および交付の時期を、現時点における見通しで結構です。）
回答 ： 次期通常国会への法案の提出を目指し検討を進めているところです。
2 – 2頁 – ⑦
質問 ： 本機構〈NPO法人マンション管理者管理方式推進機構〉では理事会廃止型の管理者管理方式を行っているが、その実施方法はほぼガイドラインに沿っておこなっております。ただ契約方法は契約書に代わって管理組合が委嘱状を機構に発行、機構はこれに承諾する方法をとっております。委嘱状に定める業務の内容は管理組合規約に定めることとなっております。こうした場合、ガイドラインに定める契約書交換方法ではないので、これが適切か否かお伺いいたします。
回答 ：委嘱状といった形式で契約し、業務の詳細を明確に管理規約等に定めているのであれば、不適切な方法ではないと考えております。
3 – 3頁 – ① ⑥
質問 ：
-
- 高経年化・高齢化への対応策だと思うが、現実は新築マンションでの理事会の無い管理会社管理がが増えている。住民の意見を充分に聞くための方策、住民の意見を全住民に周知する方法を義務化するべきだと思うが、どうか。
- 理事のなり手に困っているマンションではコミュニティ活動が不活発だと思われる。コミュニティ活動の活発化への施策は？
回答 ：
-
- 各種ガイドラインにて、住民への周知について記載し、国土交通省として推奨している。
- マンションの良好なコミュニティを築くことは、理事のなり手不足だけでなく、災害時の対応や、マンションの管理を進める上での合意形成の円滑化において重要であると考えております。
国土交通省では、マンション内のコミュニティ活動の状況を調査で把握しつつ、その重要性を引き続き発信してまいります。
4 – 4頁 – ⑦
質問 ：
-
- 修繕積立金が不足している高経年マンションは今後どのようにしていくのが望ましいのか。
- 管理業者管理者方式は、常に利益相反の可能性を内包しており、（管理会社と管理者が同一、けん制機能が活用されない）必ずしも組合のためになる判断が構造上出来ない可能性が高いが、どのようにこの問題を解決すれば良いか。
- マンション管理士は現在名称資格であるが、今後地位向上のための施策は検討されるのか。
- 民間の金融機関に期待する役割はあるかのか。
回答 ：
-
- 修繕積立金が不足するなど、管理不全に陥っているマンションにおいては、マンション管理士等の専門家による助言等を受けながら対応策を検討することが有効と考えられます。（国土交通省としても、管理不全マンションへのマンション管理士の派遣などに取り組む自治体への財政的な支援を行っています。）
- 外部管理者ガイドラインについて、管理業者管理者方式において注意すべき内容をまとめております。
- 国土交通省としては、まずはマンション管理士の認知が進み、管理組合等による活用がより一層進むよう、関係団体と連携しながら、マンション管理士の有用性等の周知に取り組んでまいります。また、管理不全マンションへのマンション管理士の派遣などに取り組む自治体への財政的な支援を行っています。
- 管理計画認定を取得したマンションの資産価値向上が認められ、金融機関の融資制度等を今後制度推進のインセンティブとできるよう引き続きアプローチを続けていきます。
5 – 5頁 – ⑥
質問 ： 管理業者を管理者として参入するに際し、無条件に認めるべきではないと考えますが、国交省はどのように考えていますか？例えば士業の団体で行っている倫理研修を受講させ、効果測定に合格したものを修了者として外部管理者として認めるくらいのことは必要だと思います。司法書士会の認定司法書士や行政書士会の特定行政書士のような研修の義務と試験合格を必須化すべきです。
回答 ： 管理業者管理者方式については、区分所有者を保護する仕組みを法令上措置できないか検討しているところです。
6 – 6頁 – ④
質問 ： ガイドラインの素晴らしさを新ためて認識することが出来ました。外部管理者方式、とりわけ管理会社管理者方式のガイドラインを無視して管理会社が管理組合に対して不利益をもたらす行動をした場合、罰則について国交省様では如何にお考えでしょうか。※ 私は管理組合の為に罰則を強化すべきと考えております。
回答 ： 管理業者管理者方式については、区分所有者を保護する仕組みを法令上措置できないか検討しているところです。
7 – 4頁 – ⑦
その他の質問 ： 今日の講演はそれなりに規模感のあるマンションが話題にのぼっているように感じたが、30戸以下程度の小規模マンションはどのように対応していけば良いのか。
回答 ： 小規模マンションでも外部管理者方式で懸念される点は変わらないため、ガイドラインに沿った運用が望ましいと考えております。例外的に、監事の専門家設置など、小規模では経済的負担が大きくなりうるものについては、区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）が実施されるとともに、区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている場合には、区分所有者が監事となることも考えられます。