CCU シンポジウム 2024報告
マンションにおける外部管理方式に関するガイドライン
2024 年 11 月 29 日 （ 金 ）開催
CCU シンポジウム 2024 記録動画全編
一 般 社 団 法 人 ク リ ー ン コ ン サ ル タ ン ト 連 合 会 ・ 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 共 催 企 画
後援：N P O 法 人 日 本 住 宅 管 理 組 合 協 議 会／N P O 法 人 横 浜 マ ン シ ョ ン 管 理 組 合 ネ ッ ト ワ ー ク／国 土 交 通 省 住 宅 局 ／一 般 社 団 法 人 日 本 マ ン シ ョ ン 管 理 士 会 連 合 会／J I A 日 本 建 築 家 協 会 関 東 甲 越 支 部 メ ン テ ナ ン ス 部 会／m a r t a 一 般 社 団 法 人 マ ン シ ョ ン リ フ ォ ー ム 技 術 教 会／M U マ ン シ ョ ン ・ ユ ニ オ ン 保 全 設 計 協 同 組 合／U R D 建 築 再 生 総 合 設 計 協 同 組 合
会場質問・回答
シンポジウム参加者から寄せられた多数の質問へ、各登壇者が文章形式で回答したものを以下に公開します。
クリーンコンサル タント連合会
会長 柴田幸夫 氏への
質問・回答
柴田幸夫 氏プレゼンテーション
17 – 4頁 – ⑦
質問 ： 外部管理者の規制は具体的にどの様なものが想定されるか。
回答 ： ガイドラインに示された「管理者の欠格条項」は最小限の前提で、専門的国家資格者である事、当該マンションの管理会社及びその関連会社ではない事、法人・個人を問わず日本国籍である事、不測の事態に対して一定程度必要な金銭賠償が可能である事、許可（登録）制。これらの規制に法的裏付けを設ける事等が考えられます。
18 – 6頁 – ④
質問 ： 発表の内容、素晴らしかったです。特に法規制は必要と感じました。法規制されるプロセス、我々マンション関係者はどの様な行動が必要でしょうか。
回答 ： ありがとうございます。法規制の必要性を具体的に示し、広く国民の皆様に理解していただくよう広報活動が必要だと思います。法規制の無い現状での弊害・不祥事等の例や注意喚起、マスコミ、さらに関係省庁・議員への働きかけ等幅の広い活動が必要だと思います。
19 – 8頁 – ① ②
質問 ： 管理費・修繕積立金など、支払い承認・決済について、三菱ＵＦＪ・東急コミュニティなどの会社は「デジタル化・ネット決済」を進めているが、従来の通帳・印鑑の保存方法に相当するような「注意事項、必要な規約、委託契約の条文」その他、アドバイスをいただきたいと思います。
回答 ： オンライン銀行決済における管理組合側の承認確認システムの事と思いますが、残念ながら三菱ＵＦＪ・東急コミュニティやその他の管理会社においても具体的方法について充分に把握しておりません。申し訳ありませんが適切なアドバイスが出来ません。
20 – 9頁 – ⑦
質問 ： 外部管理者方式による実際のトラブル事例を教えて下さい。具体的利益相反には何がありますか。新築に打つ手は無い、２択とのことですが、買う方は「住宅」を買うのであって、管理方式が気になっても買ってしまうのでは。
回答 ：１０年 近く前に投資型で賃貸主体のマンションでの事です。区分所有者の不参加により組合運営が困難となり、当該管理会社による外部管理者を設けた例です。具体的トラブルは控えますが、管理者側と一部の区分所有者との組合運営上の齟齬によるもので、総会で紛糾しました。通常の場合は管理組合と管理会社担当者とは、定期的な理事会などで一定程度の意思疎通が出来るのですが、それが無く。管理会社が外部管理者であるため管理会社担当者の中で自己完結してしまい、区分所有者との関係が疎遠になった事も一因かと思います。具体的にはこの１例しか把握しておりませんが、今回のガイドラインにより「マンション管理業者による外部管理者方式」が増加すると思いますが、それに伴いトラブルも増えるでしょう。新築の場合ですが、仰るとおり購買者の選択条件としては「管理方式」は殆ど思慮外でしょう。むしろ理事会等の煩雑な面倒から逃れられる事をメリットとして受け入れる可能性の方があると思います。
21 – 10頁 – ⑥
質問 ： → 参考意見です。 新築マンションの場合に管理業者管理者方式は二択としたが、予備認定基準に管理業者管理者方式は適合しないとすれば「認定マンションではない」とすることが出来る。但し、ＧＬにおいて「望ましいものではない」と記載することが必要。
回答 ： 管理計画認定制度における新築マンションの予備認定段階での方策の事と思います。まず前提として「管理業者管理者方式」が否認（現ＧＬに反しますが）される状況にならなければ、認定制度の条件から排除する事は難しいでしょう。又、管理計画認定制度が一般消費者に広く認知され、認定制度がマンション分譲業者にとって販売上のメリットが大きいと認められた場合には意味があるかもしれません。
22 – 11頁 – ②
質問 ： 不適切コンサルのその後の動向等何かお知らせすべき事があればお願いいたしたいと思います。
回答 ： この所、不適切コンサルタントに対する情報としては減っておりますが、不適切コンサルタントの活動自体がそれほど減少しているとは思われません。むしろ巧妙化し、別会社を経由したり、グレーゾーンな手段での活動も行われているようです。
23 – 4頁 – ⑦
その他の質問 ： 今日の講演はそれなりに規模感のあるマンションが話題にのぼっているように感じたが、30戸以下程度の小規模マンションはどのように対応していけば良いのか。
回答 ：一般的に大規模修繕工事などの工事費用は、一定程度以下の規模では割高にはなるものの、基本的に建物の規模に比例します。一方、設計･監理などのコンサルタント費用は、建物の規模と比例する部分と規模とはあまり関係ない部分があります。特に小規模マンションではその差が顕著になり、１住戸当たりの費用負担が大規模マンションと比較して何倍にもなる場合があります。私共もこれまで小規模マンションへのコンサルタント費用を如何に低減するかに苦慮してきました。外部管理者を導入した場合の委託費用は、恐らくこれよりも負担割合の差が大きくなると思われます。管理組合側と外部管理者の役割分担や連絡方法等のＩＴ化による合理化･簡素化が必要と考えます。又、外部管理者側としては、複数の管理組合をグループ化した対応や元気な高齢者によるボランティア的活動なども一策と考えます。いずれにしろ今後業界としての重要な課題ですが、行政の支援も不可欠と思います。