CCU シンポジウム 2024報告
マンションにおける外部管理方式に関するガイドライン
2024 年 11 月 29 日 （ 金 ）開催
CCU シンポジウム 2024 記録動画全編
一 般 社 団 法 人 ク リ ー ン コ ン サ ル タ ン ト 連 合 会 ・ 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 共 催 企 画
後援：N P O 法 人 日 本 住 宅 管 理 組 合 協 議 会／N P O 法 人 横 浜 マ ン シ ョ ン 管 理 組 合 ネ ッ ト ワ ー ク／国 土 交 通 省 住 宅 局 ／一 般 社 団 法 人 日 本 マ ン シ ョ ン 管 理 士 会 連 合 会／J I A 日 本 建 築 家 協 会 関 東 甲 越 支 部 メ ン テ ナ ン ス 部 会／m a r t a 一 般 社 団 法 人 マ ン シ ョ ン リ フ ォ ー ム 技 術 教 会／M U マ ン シ ョ ン ・ ユ ニ オ ン 保 全 設 計 協 同 組 合／U R D 建 築 再 生 総 合 設 計 協 同 組 合
会場質問・回答
シンポジウム参加者から寄せられた多数の質問へ、各登壇者が文章形式で回答したものを以下に公開します。
日本マンション管理士会連合会
会長 瀬下義浩 氏への
質問・回答
瀬下 義浩 氏プレゼンテーション
11 – 4頁 – ⑦
質問 ：
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- 理事会方式に戻せるような規約とはどのようなものを想定されますか。
- 真に困っているマンションは小規模・高経年マンションであると考えているが、マンション管理士としてこのような組合をどのようにフォローしていくか。（外部管理者の費用捻出が難しいのでは、という仮定）
回答 ：
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- 国交省の管理者管理への規約変更に関しては、理事会方式に戻す際に再度規約を変える必要があります。ただ、現場では管理者管理・理事会方式の選択方式の規約を使用しているマンションもあります。
- まずは管理費会計において削減できるものを検証します。今までの実績では、極力、管理費を上げずに管理者報酬の捻出を行ってきました。
12 – 6頁 – ④
質問 ：
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- 印鑑を本部で預かるシステムは素晴らしいと思いました。具体的な運用はどの様に行っているのでしょうか。
- ご意見を伺い第三者管理は管理会社ではなくマンション管理士であると思います。
回答 ：
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- 銀行届出印に関しては、実際には日本ﾏﾝｼｮﾝ管理士会連合会（日管連）の共通印に印鑑変更してもらい、支出の際には担当するマンション管理士が内容確認して、日管連本部に押印依頼を回し、押印された払出書は直接に管理会社へ返送します。
- 2024年6月7日に発表された「外部管理者方式に等に関するガイドライン」は、元々あったガイドラインがマンション管理士等専門家が管理者となる内容でありましたが、管理会社管理者方式が急激に増えたために今回改正版を発表した経緯があります。
13 – 8頁 – ① ②
質問 ： 管理費・修繕積立金など、支払い承認・決済について、三菱ＵＦＪ・東急コミュニティなどの会社は「デジタル化・ネット決済」を進めているが、従来の通帳・印鑑の保存方法に相当するような「注意事項、必要な規約、委託契約の条文」その他、アドバイスをいただきたいと思います。
回答 ： 当該システムは三菱UFJ銀行の開発したものであり、信頼性が高いと感じております。東急コミュニティーではなないですが、他の大手管理会社の管理会社管理者方式でも活用しており、これは管理会社がシステムに支払の申請をし、管理者が承認をした後で、監事が承認をして初めて支出ができるものです。特に規約に詳細を規定しなくても、管理委託契約書にその内容の詳細が記載されて締結していればよいと考えます。
14 – 9頁 – ⑦
質問 ： 外部管理（者？）方式による実際のトラブル事例を教えて下さい。いいようにやられた事例を教えて下さい。管理会社管理（者？）方式の問題点は何ですか。
回答 ： 「監事を置くことができる」との規定として監事を置かない、或いはその管理会社の関連法人に依頼するなどし、通常の修繕を同社（若しくは関連企業）に何の承認も取らずに高額な工事費で発注をし、利益を貪っている事例が報告されています。重要なのは第三者専門家の監事による業務監査で、ここで利益相反を制御しなければなりません。
15 – 4頁 – ⑦
その他の質問 ： 今日の講演はそれなりに規模感のあるマンションが話題にのぼっているように感じたが、30戸以下程度の小規模マンションはどのように対応していけば良いのか。
回答 ： 私が管理者を依頼されているマンションは35戸と37戸です。小規模マンションにおいては、まずは収益改善を行って余分な費用をそげ落として、管理者報酬が払える状況にする必要があります。管理者管理ではなくても、例えば25戸のマンションでは20年前からマンション管理士が顧問として入って、管理計画認定を取得した事例もあり、或いはマンション管理士に監事を依頼して余分な工事や支出を制御することも可能です。