CCU シンポジウム 2024報告
マンションにおける外部管理方式に関するガイドライン
2024 年 11 月 29 日 （ 金 ）開催
CCU シンポジウム 2024 記録動画全編
一 般 社 団 法 人 ク リ ー ン コ ン サ ル タ ン ト 連 合 会 ・ 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 共 催 企 画
後援：N P O 法 人 日 本 住 宅 管 理 組 合 協 議 会／N P O 法 人 横 浜 マ ン シ ョ ン 管 理 組 合 ネ ッ ト ワ ー ク／国 土 交 通 省 住 宅 局 ／一 般 社 団 法 人 日 本 マ ン シ ョ ン 管 理 士 会 連 合 会／J I A 日 本 建 築 家 協 会 関 東 甲 越 支 部 メ ン テ ナ ン ス 部 会／m a r t a 一 般 社 団 法 人 マ ン シ ョ ン リ フ ォ ー ム 技 術 教 会／M U マ ン シ ョ ン ・ ユ ニ オ ン 保 全 設 計 協 同 組 合／U R D 建 築 再 生 総 合 設 計 協 同 組 合
会場質問・回答
シンポジウム参加者から寄せられた多数の質問へ、各登壇者が文章形式で回答したものを以下に公開します。
日本住宅管理組合協議会
会長 柿沼英雄 氏への
質問・回答
柿沼英雄氏プレゼンテーション
8 – 4頁 – ⑦
質問 ：
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- ビジョンの大切さを理解したが「どのような組合にしたいか」と何もないところから考えるのは困難なように思える。どういうことをきっかけに考えていけば良いのか。
- 思考停止、無関心が主流となっている昨今の組合運営のなかで、以下に関心向上を呼びかけても効果が薄いように思う。仕組み構造上どのような工夫を用いれば良いと考えているか。
回答 ： まずは、居住者（区分所有者）に対する意向調査が必要です。居住者が住み続けたいのか、そうではないのか。住み続けたいとすれば、マンションをどうすべきか。また、若い家族に移り住んでもらうための施策もひつようになります。アンケートの設計も大切です。また、集計も、そしてそれを居住者にフィードバックし、説明会を開催するなど、居住者を巻き込んでいくことが何よりも大切です。そのためには、それなりの委員会を設置し、時間をかけて取り組むことが必要です。そういった中からビジョンについて確認し、あるべきマンション像をつくりあげます。このビジョンは、数年ごとに見直し、長期修繕計画や管理規約の見直しにも反映できます。委員会は継続することが必要です。
9 – 7頁 – ③
質問 ： ＩＴツールの活用と高齢者問題について ⇒ 「私は使えないから」と一部の方が言うことで、活用がはかられたケースがある。
回答 ： 例えば、高齢者を集めての勉強会を実施することも一つです。しかし、それも億劫という方もいらっしゃいます。あるマンションではアンケートをスマートフォンなどから答えられるようにしています。その際、高齢者のお宅に担当理事や委員が訪問し、アンケートを読み、口頭で回答を言っていただき、入力は担当理事などが行なっています。
10 – 8頁 – ① ②
質問 ： 管理費・修繕積立金など、支払い承認・決済について、三菱ＵＦＪ・東急コミュニティなどの会社は「デジタル化・ネット決済」を進めているが、従来の通帳・印鑑の保存方法に相当するような「注意事項、必要な規約、委託契約の条文」その他、アドバイスをいただきたいと思います。
回答 ： 結局は、お金が何に、いくら使われているのかが明示される仕組みとその流れがどうなのか、です。支出に際しては、例えば、急を要する修繕を行う必要があった場合でも、理事長と担当理事がその現場を目視し（場合によっては写真や動画などで確認）、必要性を認めた場合、工事会社に見積もり依頼します。比較的大きな金額で理事会承認が必要と判断した場合は、相見積もりを取り、施工会社を決め、工事の段取りなども打ち合わせ、発注します。工事中は管理会社に立ち会ってもらうなど、記録をし、完了後は工事完了報告書と請求書を見積書と合致しているかを確認し、合っていれば、支払い伝票を管理会社に起こしてもらい、理事長はそれにサインをし、管理会社は支払い先に入金します。支払いが終わった後、その記録を理事会などで報告するということになります。こういったことは、デジタル化でもどうようです。お金の出入りは、目視することが求められます。管理組合の取り組み実態を知らないまま、ご質問の条文までのアドバイスまではできかねます。ご容赦ください。私達の団体では、管理組合から依頼され、監査補助業務という業務を行なっています。これは管理会社に対する牽制といえます。管理組合には監事がいますが、その補助という立場での業務ですが、１年間に実施した工事を含む、業者さんに依頼したすべてについて、実施記録と支出など、総勘定元帳以下すべての帳簿を点検し、工事記録なども点検して突き合わせます。ほぼ毎年のように不整合が見つかっています。そのままですと、余分なお金が支出されていたことになります。